纽约市为黑石 REIT 地标性公寓大楼筹备再融资方案

2024年12月8日修改
纽约市住房发展公司(The New York City Housing Development Corp.)正准备发行 5.5 亿美元的多户住宅抵押贷款收益债券,为黑石房地产投资信托基金(Blackstone Real Estate Investment Trust)位于该市金融区的地标性公寓大楼的未偿债券进行再融资。
这座由弗兰克·盖里(Frank Gehry)设计的高层建筑位于斯普鲁斯街 8 号(8 Spruce St.),是纽约市最高的专门建造的出租大楼,也是世界第二高的此类建筑。据 CoStar 贷款数据显示,黑石 REIT 预计将于 12 月 9 日偿还现有抵押贷款收益债券。这些现有债券于 2014 年发行,到期日为 2024 年,但预期还款日期为 2024 年 11 月。
纽约市金融区的 8 斯普鲁斯街是全美表现最佳的多户住宅细分市场之一,此次纽约市住房发展公司的债券发行显示了对这一拥有 899 个单元的物业的支持。据 CoStar 数据,该金融区公寓市场的空置率较低,为 3.5%,且租房者对有限数量房源的竞争使得该市场持续保持这一态势。该地区住房供应增加的速度较为缓慢,每年大约仅增加 220 个单元,与曼哈顿近 160 万的总人口相比,这一数字微不足道。
截至 8 月底,斯普鲁斯街大楼的空置率为 3.8%,这是穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)在评估债券发行时所依据的承销标准之一。黑石 REIT 的一位发言人在给 CoStar News 的电子邮件中表示:“弗兰克·盖里设计的 8 斯普鲁斯街是一座标志性建筑,为居民提供了独特的便利设施。此次再融资的巨大需求反映了该物业的高品质。”
根据向债券持有人提交的最新年度财务报告,截至 2023 年年底,该物业的运营现金流为 2010 万美元,足以支付其 1060 万美元的年度债务本息。房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)在 10 月份对该物业进行了评估,穆迪公司称,评估得出该物业的“现状”市场价值为 8.02 亿美元。据 CoStar 数据,黑石 REIT 在 2022 年 6 月以 9.3 亿美元的价格购入该物业。
据穆迪公司报告,该物业受益于一项为期 20 年的税收减免政策,目前可享受 80%的免税优惠,该政策将于 2031 年到期,比新债券的到期时间晚两年。“虽然免税优惠将在整个贷款期限内保持不变,但免税金额将逐步减少——2025 年降至 60%,2027 年降至 40%,2029 年降至 20%,”穆迪公司表示,“随着免税额度的减少,贷款的运营杠杆将与现在大不相同。这种运营杠杆的变化可能会给贷款带来再融资风险,尤其是在减免政策完全到期的两年后。”不过,穆迪公司表示,黑石 REIT 可以向租户收取额外费用作为附加费,这可能有助于部分抵消税收费用的增加。
总的来说,纽约市为黑石 REIT 的这座地标性公寓大楼筹备的再融资方案,不仅是对该物业的一种支持,也反映了当地房地产市场的一些特点和趋势。在低空置率和高需求的市场环境下,这座大楼的价值和运营情况备受关注。同时,税收减免政策的变化以及可能的应对措施,也将对该物业的未来发展产生影响。